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「街」視点で考える湾岸タワマンに住む選択


東京に住むのならステータスのあるタワマンか、または情緒あふれる下町、どちらがいいか?(写真:aki/PIXTA)

現在の東京に住むうえで人気となるのが、ステータス感のあるタワーマンション、もしくは活気あふれる下町などではないだろうか?

高と低、対比されそうな街並みではあるが、実際、そこでの暮らしぶりは大きく異なる。そこで『東京の「観光地に住む」という選択が意外にいい理由』に続き、不動産にまつわるベストセラーを多く持つ牧野知弘氏に、住むとすればどちらがおすすめか、あらためて話を聞いた。

なぜ東京にタワマンタウンができたのか

江東区豊洲・東雲、中央区勝どき・晴海、港区芝浦などにそびえ建つ湾岸タワーマンション。建物からの眺望のよさ、共用部の充実した設備仕様、そしてなんといっても都心への近さを売り物にして昨今、人気を博しています。

最近では、こうしたタワーマンションが林立する湾岸部を新興の「ブランド住宅街」などと称する声もあります。

そもそも湾岸にタワーマンションがたくさん建ち始めたのにはきっかけがあります。それは1996年に行われた大都市法の改正です。

政府はこの年、都心居住の推進を図る名目で、東京都心部の容積率を一気に引き上げ、建物の高層化を促しました。当時はバブル崩壊後で世の中はデフレ時代に突入。外国為替市場では1ドル80円を切る超円高となり、採算が悪化した輸出型製造業の多くは、工場を東京湾岸部から次々と撤退させ、中国などのアジア各国へと拠点を移しました。

この工場跡地に目をつけたのがデベロッパーやゼネコンです。これまで製造業の工場や大型倉庫が立地する湾岸部は、工業地域が多く容積率も200%程度に抑えられていました。それが大都市法の改正で400%、あるいは600%まで軒並み引き上げられたのです。工場跡地は土地面積も広いため、超高層のタワーマンション建設が可能となったのです。

土地代も内陸部の住宅地よりは割安ですし、一度に数百戸から1000戸程度の住宅を分譲できます。デベロッパーやゼネコンから見ても効率のいい商売であり、これらの事情を背景に、タワマンタウンが都内に数多く出来上がったのです。

では湾岸の「タワマンタウン」に住む、ということをどう評価すべきでしょうか。

タワマンタウンを選ぶ際には注意すべきポイントが多くあります。湾岸のタワーマンション街は、工場の跡地などを新しく開発したケースが多いため、どうしても古くからの住宅街に比べて環境が見劣りします。周囲に薄暗い倉庫街が残り物流トラックが行き交ったりするなど、必ずしも良好な住環境が確保されていないケースも多いのです。

一方、敷地が広いため、樹木や散策道を整備し、低層部に豪華なプールやジム、キッチンスタジアムや来訪者用の宿泊施設、ラウンジやコンビニ、バーやカフェなどを設えたりして、建物内にいるだけで生活上の満足もかなり得られるようになっています。

街の体をなしていない

タワーマンションが林立する地域では、実は街の体をなしていない、という問題があります。タワマンの街では、別のマンション住民との交流がなかなか生まれないのです。子どもの学校を通じて、もしくは地区のイベントを通じて、といった機会があるとは思いますが、やはり一般的な東京の「街」と比べれば人との付き合いは限定的です。

一部では町内会などを組織し、成果を上げているマンションもあるようですが、1棟1棟が1つの「街」のようになっているために、なかなか地域内での意思統一が図れない、というのがタワーマンションの特徴です。

また一般的なマンションの場合、同時期に分譲され、ほぼ同じ価格帯の部屋が販売されることから、住民層の経済状態や趣味嗜好があまり変わらない傾向にありますが、タワーマンションでは高層部と低層部で相当の価格差が存在します。

とりわけ湾岸部は眺望がよいということもあり、高層部を外国人投資家が購入するケースが多くあります。また日本人富裕層が相続対策を目的として購入するようなケースも多いため、住民層や購入した目的が棟内でも多岐にわたっています。

住民層が多岐にわたることを「デメリット」とは言い切れませんが、マンションの場合、あくまで区分所有者が一体となって運用していくコミュニティーですので、管理組合などで議論がかみ合わないケースはなるべく避けたいところです。

生活するうえでは、高層部だと風が強くて窓が開けられない、洗濯物が干せない、高層建物であるために柱が巨大で間取りに制約が多い、壁などに軽い素材の建築資材を使うために意外と遮音性能に問題がある、かすかではありますが建物全体が揺れる、など、タワーマンションであるが故のデメリットもあるでしょう。

湾岸部ですから塩害も深刻です。外壁のシール材の劣化も激しく、一部のマンションでは窓枠のシール材が劣化して雨漏りが続出、といった事例も聞こえています。

いざ外壁や窓枠などが破損すれば、高層建物であるために修繕用の足場が組めず、ベランダがないものも多いため、ゴンドラを用いた、それなりの規模での作業がどうしても必要となります。ゴンドラ作業となれば、工期も通常の修繕に比べて長期にわたります。

修繕はもちろんですが、そもそも超高層の建物である以上、高層用エレベーターや非常用発電機などの管理費用も高くなります。いずれ必要となる大規模修繕は膨大な金額になることが想定されるのです。それを修繕積立金だけで本当に賄いきれるのか、という懸念はこれまでに多く指摘されています。

投資対象として価格上昇が期待できる

悪いことばかりを述べてしまいましたが、こうした状況を冷静に見てみれば、湾岸タワーマンション街を選び住む、ということはそれなりの覚悟がいるということになるでしょう。

もちろん投資家や富裕層が買うということは、それだけ物件が流通しやすいというメリットがあるともいえます。実需のみならず、投資対象として価格の上昇が期待できることもタワーマンションの強みです。

何と言っても、世界的にも評価の高い東京の夜景が自分のものになります。立地にもよりますが、地上では大混雑の花火大会も、タワーマンションなら景色を独り占めできます。高みに立てば城の天守閣のごとく、その街を支配したかのような優越感を覚えられるかもしれません。

したがって湾岸タワーマンションに家を買うのであれば、長期間持ち続けるのではなく、投資マネーの動向をよく観察して状況次第で売却する、といった融通さを利かせることがポイントになるのではないでしょうか。

またタワーマンションの場合、建物の価値を維持できる期間がそれほど長くは見込めません。早めに見切らないと維持コストに振り回された揚げ句、劣化が始まり、やがて投資としても実需としても求められなくなる、というリスクを含んでいることは頭に入れておきたいところです。

ただし「借りる」という選択であれば悪くはないと思います。平面としての「街」は充実していないし、昼間に洗濯物をベランダに干せないかもしれませんが、多忙を極めたビジネスマンならあまり関係ありません。都心から近いうえ、付設のジムやプールでの健康維持もできますから、彼らと湾岸タワーマンション街はきわめて相性がいい、と言えそうです。

一方、現在の東京で、タワマンタウンの対極に近いイメージにあるのが、中央区築地、台東区谷中、文京区根津などに広がるいわゆる“下町”かもしれません。

中央区の明石町で育った私は、大学時代を築地、社会人になってからは入船で暮らしました。そういった意味で、実質的な故郷は築地界隈といえると思います。

築地は東京を代表する下町の1つです。中央卸売市場があったことから、業者が売買する市場の印象が強いですが、隣接して「場外」と呼ばれる商店街があり、こちらは一般の人が買い物できる場所として今も繁盛しています。

築地界隈もマンションが建ち並ぶ

かつてはこの場外とは別に、築地6丁目から7丁目にかけて、地元客を相手にした商店が多くありました。下町らしく魚や野菜、惣菜や肉を売る威勢のいい声が、そこかしこに響きわたっていました。幼い頃の私は夕方、母の手に引かれてこの商店街でその日の買い物をしたものです。

そんな人情味あふれていた築地界隈も、今では多くのビルやマンションが建ち並んでいます。あの頃足を運んだ酒屋も文房具屋もみなビルに建て替えられ、グルメな観光客を目当てとした飲食店が増えました。

築地の市場跡地について、現在のところ国際会議場を核とした再開発構想が発表されています。低層部などには「築地ブランド」の商店やレストランが誘致されるかもしれませんが、長くこの地で暮らしてきた立場からすれば、まがい物でしかありません。

そこで生きる人々の息遣いが感じられないのなら、それはいつまでも本当の「街」になりえないと思います。下町の代表格、築地はこの先どうなるのでしょうか、個人的にはとても心配をしています。

もちろん都内には築地以外にも魅力あふれる下町が多くあります。例えばJR日暮里駅の南西に広がるエリア、具体的には台東区谷中の「谷」、文京区根津の「根」、そして同じ文京区の千駄木の「千」を取って「谷根千(やねせん)」と呼ばれ、外国人観光客を含めて人気を博しています。

谷中はJRの駅前から谷中霊園が広がるなど寺が多い「街」です。谷中霊園は都立の霊園でその面積は約10ヘクタールに及びますが、その歴史も古く、徳川第15代将軍慶喜や渋沢栄一、横山大観などの著名人のお墓があることで有名です。周辺には古くからの民家やアパートが点在していますが、最近では古民家を改装したカフェや雑貨店、レストランが増え、街中を歩く人の数が増えました。

そこに「HAGISO」という築60年の木造アパートを改装したカフェやギャラリーなどが入った文化複合施設があります。この中に「hanare」というホテルのエントランスが設けられているのですが、客室はそことは別の古民家になっており、「街」そのものを平面で活用する試みが行われています。またお寺に多い猫をテーマにしたカフェやグッズを置くお店も多く、好きな人にはたまらない「街」になっています。

谷中の南西部にある根津には1900年前に日本武尊(やまとたけるのみこと)が創祀した古社でツツジの名所の根津神社があります。その周辺には多くの飲食店が集まっており、私も学生の頃、ずいぶんお世話になりました。

不忍通りと言問通りの交差する「根津一丁目」の交差点を中心に、多くの飲食店が建ち並んでいます。古くからの老舗飲食店や居酒屋と並び、お洒落なワインバルやイタリアンなどが程よく混在し、呑兵衛にとってははしご酒処に事欠かない街です。

千駄木は下町というよりも下級武士の「街」なのですが、森鴎外や夏目漱石ら文豪が居を構えていた街でもあります。ここも最近ではカフェやレストランが古民家などを改装して居を構えるようになり、雰囲気のよい街となっています。

タワマンvs.下町、住むならどっち?

なおこの谷根千を歩くと、タワーマンションやビルがほとんどないことに気づきます。そしてそれがまたこの「街」を豊かな表情にしているように感じます。

下町のよさとはそこに暮らす人々の息遣いや人情を感じたり、昔ながらの商店や飲食店を愛で楽しんだりすることにあると思います。築地の話題でも触れましたが、「街」を味わうにはそれが平面的に展開されていることが大前提となります。


一方で、タワマンのような高層建築物では、人は上下に移動しなければならなくなります。人は平面を歩くことはできますが、飛ぶことはできません。したがって階段やエレベーターを使うことになるのですが、いずれも建物内で移動中に目にできる範囲は極めて限られたものになります。ところが徒歩なら、「街」そのものが自然と目に飛び込んできます。

今回は、「タワマンと下町、住むならどちらか」という極端な比較ではありましたが、あくまで「東京の『街』での暮らしを楽しめるのはどちらか」ということであれば、それは断然下町でしょう。例えば日常を通じて、活気ある店先に立つ人々や道端の花壇、歩き回る野良猫と触れ合う。東京が持つ温かみは、実はそういったところにあるような気がしています。

なお下町に住むのなら、工場街のようなところより、商店街のような多くの人々が出入りする「街」がずっとおすすめです。きっとそこにはよそ者を温かく迎え入れようという空気が流れているはずだからです。とくに谷根千のように低層の古い建物が連なり、人が行き交う「街」には、幸せな時間がゆるやかに流れているように思われてなりません。

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