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不動産投資の罠 マンション価値が保たれなくなる7つの理由

「投資の成功」と「実需の満足」を同時に満たすマンションはない

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 首都圏を中心にマンション価格が上昇を続け、“ミニバブル化”の様相を呈している。そのため、初めから「売る」「貸す」ことを目的としたマイホームの購入を煽る向きもあるが、「不動産投資は決して甘い世界ではない」と警鐘を鳴らすのは、近著に『マイホーム価値革命』の著書があるオラガ総研代表取締役の牧野知弘氏だ。

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 マンション価格が高騰している。不動経済研究所の発表によれば、2017年上半期に首都圏(1都3県)で供給された新築マンションの平均分譲価格は5884万円、5年前である2012年上半期の4517万円に比べて約30%もの大幅な上昇である。

 中古マンションも新築の値段に「つれ高」となり、東京カンテイの調査によれば2017年6月の首都圏における中古マンションの価格は3562万円、5年前の2012年と比べるとやはり25%も上昇している。

 こうした現象から、マンションは「早く買わなければ、買えなくなってしまう」あるいは「マンションを買えば儲かる」といった心理状態に人々が陥り、巷でもマンションの購入や投資を推奨する本が良く売れているという。

 さてこの現象、一見すると平成バブル期のように、マンションを買えば、多くの含み益が得られ、将来売却すれば住宅ローンの返済はもちろん、大きな利益が得られると考えがちであるが、本当だろうか。

 マンションを巡る議論で目立つのが、マンション購入が「実需」に基づく行動なのか、「投資」に基づく購入であるのかをごっちゃにしていることだ。

 ここ数年のマンション価格の高騰は、国内外の投資マネー流入の影響と、高齢者の急増による相続対策としてのマンション投資という「投資」としての要因と、駅前タワーマンションの大人気に見られるような、人口減少や高齢化を起因として利便性の高い主要ターミナル駅の駅前に集結する、コンパクトシティ化現象とも呼ぶことができる「実需の変化」による要因とに分けて考えることが肝要である。

「投資」というのは、物件を買って「はい、終わり」という行動ではない。物件を買う=投資を行うのが「入口」とするならば、その物件を売却して利益を得るという「出口」があってはじめて「投資」という行動は完結する。

 国内外の投資マネーを扱うのはもちろん投資のプロたちだ。入口から入場したあとは、常に出口を求めて目を光らせている。つまり、投資したマンションは常に2年から3年程度という短期で売却することを狙い、中長期に保有しようという意向は初めから持ち合わせてはいない。

 また、相続対策で買う高齢富裕層は、相続税の節税が目的であるから、相続というイベントが終了することが出口ということになる。

 いっぽう、「実需」としてマンションを購入するのは、マンションに「住む」ことを目的とした人たちだ。最長35年にもおよぶ住宅ローンを組んで、マイホームとしてマンションを選択した人たちにとって、自身が苦労をして買ったマンションの値段が、購入後上昇したとしても、すぐに買い替えて引っ越しを繰り返すことはあまり現実的な行動とはいえない。

 まったく異なる動機で買っているのにもかかわらず、「実需」としてマンションを買う人たちの間に、「実需」としての目的のみならず「投資」=「儲かる」という願望を同時に叶えてほしいという本音が垣間見えるのだ。

 それでは、果たして「投資としての成功」と「実需としての満足」を同時に満たすようなマンションというのは存在するのだろうか。

 結論を先に言えば、世の中のほとんどのマンションは、中長期で所有する限りにおいては不動産価値を保てなくなることは明らかだ。その理由は次の7つに集約される。

(1)都心部でも今後空き家が急増する

 現在、全国の空き家数は820万戸に達するが、そのうちの約1割、81万7000戸が東京都内の空き家であることは意外と知られていない。さらに東京都内の空き家のうち約3分の2がマンションなどの共同住宅の空き家である。

 今後、都内に住宅を所有する戦中世代、団塊世代の多くで相続が発生することで、例えば世田谷区や杉並区といった都内の優良な住宅地でも、多くの中古戸建て、マンションの売却や賃貸への供与が発生することが見込まれる。

(2)生産緑地制度の期限到来

 1992年に改正された生産緑地制度では、都市の農地を守る目的で、土地の所有者が30年にわたって農業に従事することを条件に当該土地に対する固定資産税を農地並みに低減してきた。この制度が30周年を迎える2022年以降、多くの都市部の農地が宅地に転用される可能性が高い。その面積は東京都内だけで3330ha、東京ディズニーリゾート33個分もの土地面積に匹敵するのだ。

(3)相続対策マンション、アパートの急増

 高齢者人口の増加が続く中、一定の資産を蓄えた彼らが、相続対策のために賃貸マンションやアパートを建設し続けている。需要を考えずに相続対策のみに視点を置いたこれらの賃貸不動産の大量供給は、賃貸マーケットを大幅に下落させることになる。

(4)「実需」「投資」を支えた団塊世代の退場

 現在の日本の人口構成の中で圧倒的な存在感を見せてきた団塊世代が、2025年以降は後期高齢者になる。彼らは「実需」としてマンションを買い、相続対策としてマンションを買ってきたが、彼らがマーケットから退場することは、「投資」と「実需」の両面からマンションマーケットを冷やす可能性が高い。

(5)人々のライフスタイルの変化

 団塊ジュニアを筆頭とする40歳代、30歳代の間では、車などの大きな買い物はしないライフスタイルが根付いている。一生を住宅ローンに縛られて、マイホームを持つという発想が、年代が進むにつれ薄れてきている。

(6)ネットによる不動産情報の非対称性の崩壊

 マンションのネット仲介が進む中、これまで、不動産の情報に疎かった買手側も豊富な情報をもとにマンションの選択、購入を検討できるようになった。その結果、相場の動向のみならず、マンションを所有することのリスクについても十分な知識を得るようになり、これまでのように「みんなが買うから私も買う」といった短絡的な行動をとる人が少なくなる。

(7)スラム化マンションの登場

 築50年を迎えるマンションの中には、建替えはもちろん、大規模修繕すらままならないマンション管理の実態があきらかになってきている。住民の高齢化と建物の老朽化が同時進行することにより、現状の問題を放置せざるを得ない事態に陥っているマンションが、今後急増することが予想される。

 以上、こうした状況を鑑みるに、投資対象であり続けるような好立地のマンションを「投資」として短期間で売買を繰り返すプロの投資家を目指さない限り、「実需」として購入したマンションが中長期間でおおいに値上がりして「財産」となるのは、ごく一部のブランド立地にあるビンテージマンションに限られることになるのは明らかだ。

「投資」は決して甘い世界ではない。誰しもが勝利できた平成バブル期の論理はもはや全く通用しないのがこれからの日本なのだ。

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