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自宅の資産価値を知る有力なヒント「立地適正化計画」とは?

立地適正化計画のイメージ(「定年後のお金と暮らし2017」より)

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 定年後、自宅を残すべきか住み替えるべきか。この失敗できない選択は、何を基準に判断すればいい? 週刊朝日MOOK「定年後のお金と暮らし2017」で、国の施策にも詳しい不動産コンサルタント、長嶋修さんに質問してみました。

長嶋修(ながしま・おさむ)
株式会社さくら事務所会長。第三者性を堅持した個人向け不動産コンサルタントの第一人者として、国土交通省・経済産業省などの委員も歴任。メディア出演、講演、執筆など幅広く活躍中。

■人口減少社会の到来でエリア格差が広がる

 これからの日本は本格的な少子・高齢化、そして人口減少社会に突入します。国土交通省がまとめた「国土の長期展望」によると、日本の総人口は2050年に9515万人と現在よりも約3200万人減少し、高齢化率(65歳以上の高齢者人口が総人口に占める割合)は約40%に倍増すると予測されています。

 人口が減少すれば当然、住宅の需要が下がり、価格も下落します。麗澤大学・清水千弘教授らのシミュレーション分析によれば、40年には日本の住宅価格は10年比で46%も下がるとしています。ただし、この数字はあくまで全体平均であり、分析結果を詳しく見ると、東京をはじめとする7大都市の一部や県庁所在地など、価値が落ちにくい地点もあります。

 一般に、人口と世帯数が減少する局面では、人の動きは大きく二つあることが知られています。一つは、都心一極集中。都市機能が整った利便性の高い地域に人が集中します。もう一つは、都心以外の地域で起こる、人口の偏在化。人が集まる地域と、過疎化が進む地域の差が拡大していくのです。その結果、日本の住宅価格は中長期的には「価値が落ちない・あるいは上がるもの」「緩やかに下がり続けるもの」「無価値・あるいは維持費等を考慮すると価値がマイナスになるもの」に、大きく3極分化すると予想されます。

 多くの人にとって気がかりなのは「自分が今住んでいる家の資産価値は将来どうなるのか」という点でしょう。その有力なヒントになるのが、15年8月に施行された改正都市再生特別措置法にもとづいて全国の自治体で策定が進められている「立地適正化計画」です。

 人口減少と高齢化が同時に進行する自治体では、税収減と福祉予算の増大で財政が逼迫(ひっぱく)するなか、医療など生活関連サービスをいかに確保するかといった課題や、インフラ更新やゴミ収集など行政サービスの効率悪化といった問題に直面します。そこで、公共交通を含め都市全体の構造を見直し、人々の住まいや公共施設、医療・介護施設、商業施設などを一定のエリア内に収めてコンパクトなまちづくりを進めていこう、というのが立地適正化計画です。

 立地適正化計画では、都市計画区域のなかに人口密度を維持する「居住誘導区域」が設定されます。居住誘導区域のなかには、学校や病院、行政、子育てや介護系施設、商業施設などを集約する「都市機能誘導区域」が設けられます。将来的には、居住誘導区域に人が集まって住み、区域内は生活利便施設へのアクセスがよい、快適で住みよいエリアに整備されていきます。居住ニーズが高まるため、地価や住宅価値は維持もしくは上昇する可能性が高いといえます。

 一方、居住誘導区域外のエリアは住民が流出し、加速度的に衰退が進むと予想されます。生活に不便なエリアとなり、地価水準も下落するでしょう。

 つまり、今住んでいる家が居住誘導区域内であれば、将来も持ち家の資産価値が保たれる可能性が高いので、住み続けて子どもに相続させる意義はあります。反対に自宅が居住誘導区域から外れている場合は、早めに売却して高齢者向け賃貸住宅や有料老人ホームなどに住み替えたり、居住誘導区域内に新たに持ち家を購入したりするのが、賢明な選択だと思います。

 現在、全国約300の市町村が立地適正化計画の策定に取り組んでおり、数年のうちに決定される見込みです。自分の住む地域で計画が作成されているかどうかは、市町村のホームページで「都市計画」「都市政策」を探せば見つかります。

 これとあわせて確認したいのが、地域の災害ハザードマップです。もし自宅が浸水予想区域や土砂災害の警戒区域に入っていた場合、たとえ市街地であっても居住誘導区域から外される可能性があります。

■自宅に住み続けるなら耐震・省エネ改修は必須

 老後も自宅に住み続ける場合、必要になってくるのが、適切なリフォームやメンテナンスです。

 自宅のリフォームやメンテナンスは、安全で快適な暮らしを続けるためにはもちろんのこと、住宅の寿命を延ばし、資産価値を維持するうえでも重要な意味があります。これまで日本の住宅は「10年たつと新築の半値、25年で価値がゼロになる」といわれてきましたが、築年数ではなく現実のコンディションで価値を評価する動きが出てきています。築年数を重ねていても、きちんとリフォームされていて建物の管理状態がよければ、高く評価されるのです。

 リフォームでまず必須なのが、耐震診断・改修です。特に、1981年6月以前に建てられた「旧耐震基準」の建物の場合は必ず耐震診断を受け、必要な改修を行うことをおすすめします。

 窓や壁、天井、床などの断熱性を高める省エネ改修も重要です。日本の家は夏は暑く冬は寒いというイメージがありますが、住宅の省エネ性能を高めれば、夏は涼しく冬は暖かく快適に生活できます。

 断熱性の高い住宅にリフォームすることは、光熱費の節約だけでなく、ヒートショックの予防にも役立ちます。ヒートショックとは、温度差によって血圧が乱高下し、心筋梗塞や脳梗塞などを引き起こす現象のこと。ヒートショックは家庭内で高齢者が死亡する原因の4分の1を占め、交通事故死よりも多い、年間約1万人もの高齢者が命を落としています。住宅の断熱性が高まれば部屋の温度差が小さくなるので、ヒートショックを起こす危険性も少なくなります。

 自宅内での転倒による骨折などの事故を防ぐために、また将来、車いす生活になっても不自由がないよう、必要に応じてバリアフリー改修も行っておくとよいでしょう。バリアフリー改修は、屋内の段差をなくし、階段やトイレ、浴室、玄関などに手すりを設けるのが基本。在宅介護に対応するためのリフォームでは、通路や出入り口の幅を広げたり、浴室、寝室、トイレなどのスペースを広くしたりする工事も必要になります。

 耐震診断・改修や省エネ改修、バリアフリー改修については、国や自治体からさまざまな補助金を受けることができ、所得税の控除や固定資産税の軽減など、税の優遇を通した支援も行われています。事前に情報収集をして、忘れず活用しましょう。

■業者の「質」を吟味してリフォームトラブルを防ぐ

 なお、住宅リフォームでは、高齢者をねらった悪質な訪問販売や、途中で多額の追加費用を請求されるなどのトラブルが多発しています。

 リフォームトラブルを防ぐには、少なくとも三つの業者から見積もりを取ることをおすすめします。その際、工事一式の大まかな見積もりを出してくるような業者は、やめたほうが無難です。工事箇所ごとにそれぞれの工事内容、仕様、数量、単価などが記載された、わかりやすい見積書が望ましいです。

 また、壁をはがして初めてわかる劣化などにより、工事開始後に内容が変更になる場合もあります。「言った言わない」のトラブルを防ぐため、変更があった場合は必ず文書に残してもらいましょう。

 リフォーム業者には、工務店系、設備系、内装・外装系などがあり、それぞれ得意分野が異なります。耐震改修では建築に詳しい業者が向いていますし、バリアフリー改修では介護や福祉などの知識も必要になります。自分が依頼するリフォーム分野を得意とする業者を探すには、これまで手がけた施工例を見せてもらうとよいでしょう。

 不動産の価値を左右するのは、一にも二にも三にもロケーションです。いくら建物が立派でも、売買や賃貸のニーズがない場所に立地していれば、その価値はゼロどころか、固定資産税や維持管理費、空き家が老朽化すれば解体費が発生することを考えると、むしろマイナスです。将来的な資産価値を見極めたうえで、老後はマイホームをどうするか、じっくり検討しましょう。

※週刊朝日MOOK「定年後のお金と暮らし2017」より

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